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政策不一致的疊加效應：房貸管制與自住需求的矛盾

文：陳錦稷 2025-10-01

行政院、央行與金管會各自的房貸政策存在不一致的落差，購屋需求與貸款管制之間的矛盾更加突出。行政院持續推動俗稱「新青安」的青年安心成家購屋優惠貸款政策，藉政策性貸款回應年輕購屋需求；央行則透過選擇性信用管制與銀行放款集中度管理，維護金融穩定；金管會試圖在保障銀行風險管理的同時，避免貸款變相成為金融商品搭售工具。三方政策時序交錯，效果互相影響，形成房市「疊加效應」，不僅牽制投資客，也波及自住購屋者，矛盾而複雜。

行政院決議將新青安貸款排除於《銀行法》第72條之2的不動產放款比率限制之外。即使銀行不動產放款接近三十％上限，仍可承作新青安貸款，短期緩解自住購屋「房貸荒」。然而，這並未增加銀行整體貸款總額，只是透過規範排除，使符合資格的青年購屋需求能獲得資金。行政院形容的「水龍頭開放」，實際上只是出水方向被政策重新導引，總水量並未增加。其他購屋民眾仍面臨貸款難、利率高，或被要求搭售理財商品的壓力，額外負擔不容忽視。市場對政策的解讀，也因此充滿不確定性與焦慮。

從央行角度，維持信用管制與放款集中度規範，並非單純緊縮資金，而是基於金融穩定考量。房價長期脫離所得基本面，若放寬銀行授信，將累積系統性金融風險。當利率仍高、國際金融市場波動未歇，央行對房地產資金流動保持戒慎態度，符合宏觀審慎原則。行政院放寬新青安限制，以擴張放貸迎合民意，市場卻同時感受到兩種截然不同訊號：一方面政策加碼支持，一方面管制仍在收緊。這種政策不一致，使民眾與銀行都陷入決策困境，也容易形成市場短期預期與實際供需間的落差。金管會角色更顯尷尬，一方面要求銀行在推動新青安同時，仍維持資產品質與風險分散；另一方面，行政院又期待銀行全力配合，將政策資金釋放給特定族群。三方政策各自為政，市場接收到的是矛盾訊號。表面上工具齊發，實際上卻如水管閥門各自運作：行政院希望增加水流、金管會強調濾網、央行持續鎖緊主要閥門。對市場而言，水流非但不暢通，反而忽快忽慢，政策方向不明，這種不一致，正是當前房市氛圍的真實寫照。

新青安政策以青年成家為名，但過度利率補貼設計，實際上助長房市過熱。首購族以一‧七％利率貸八成房價，短期購屋需求增加支撐房價，甚至墊高房價，形成「先貸先贏」搶貸現象。補貼利率成為短期誘因，使房地產價格僵固，房價修正有限，而資產價格泡沫化的疑慮升溫。新增排除不動產放款比率限制，未必改善「貸不到」問題，反可能導致「貸得到、利率更高、需搭售理財商品」，加重年輕家庭負擔。寬限期或利率補貼到期後，本息壓力將排擠日常消費，生活成本與貸款負擔雙重加重。
新青安推行兩年確實推升交易量與貸款成長，但也加劇房價僵固，使首購族更難等待價格合理化。排除不動產放款比例限制的措施，短期或可稍緩解貸款困境，但政策退場或效期屆滿後，市場失去支撐，波動勢必加劇，形成政策紅利過後壓力升高的循環。這正是房市調控最忌諱的鐘擺效應，短期刺激與長期穩定若無協調，易造成市場過熱與風險累積並存的局面。

對換屋族而言，央行雖將換屋族的切結期限延長至十八個月，開設「人道走廊」，但實際效果有限。根據媒體引述央行資料，兩年間全台僅二一四二件換屋申貸承諾出售舊屋，以取得較高貸款成數，平均每月不到百件。即便有制度設計，換屋族與自住需求者仍面臨「舊屋難賣、新貸難過」困境，金融管制與實務操作仍形成矛盾壓力綜合而言，房市調控最大挑戰，不在誰掌握更大的政策工具，而在於政策間如何協調一致。央行堅守金融穩定、行政院傾向迎合民意、金管會陷入兩難，市場自然陷入矛盾與混亂。唯有將短期刺激與長期穩定相結合，明確區分政策對象與效期，才能避免政策衝突，緩解年輕世代居住困境，也減少市場預期與實際操作之間的不確定性。長期而言，政策協調與透明度才是穩定房市的關鍵。

本文作者：卓越雜誌主筆陳錦稷

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