產業時事

打破重建迷思要錢還是要命？

老不一定危險　結構安全才是判定標準

文：葉怡君 2020-02-03

【文·葉怡君】

臺灣邁向高齡化社會，不僅面臨人口老化問題，隨著時代變遷，早期開發的地區房屋也跟著變老。根據內政部不動產資訊平臺統計，截至二○一九年第三季全臺房屋稅籍住宅類數量八七四萬戶住宅，當中屋齡超過三十年的老屋約四二三萬戶，約占四十八％，老屋的防災、抗震等能力不足，著實對位處環太平洋地震帶上的臺灣民眾，帶來生命財產安全上的隱憂。

蔡政府重建KPI　靠危老達標

正視臺灣老舊房屋及結構安全問題，一九九八年《都市更新條例》立法，但施行二十二年來，因公私部門都更量能不足、公權力未彰顯、審議程序冗長、弱勢戶需協助等議題成效不彰，即便歷經八次修法，仍無法全方位推展。

為加速推動老屋更新，二○一七年，自內政部頒布《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，當中放寬許多《都更條例》的限制，明確獎勵額度及項目、稅制上的優惠，成功吸引建商、民眾目光，也讓核定案件急速攀升。

據內政部營建署資料顯示，二○一八年，都更核定案件七十七件，至二○一九年的核定案件攀升至八十九件，年增十三％，但距總統蔡英文去年初設下一百件的KPI（關鍵績效指標），落差十一件未能及格；不過倒是在危老重建上扳回一成，光是去年全臺受理數就有四九三件，當中三五五件通過核定，數超越三百件的設定目標。

危老獎勵好
最重要是還「聽得懂」

新北市三十年以上老屋約七十二萬宅，二○一九年核定案件達到一百件，相較二十五件的都更核定案件，之間四倍的差距，不難看出危老條例確實有效加速老屋重建腳步。全臺老屋最多的城市，新北市都市更新處處長張壽文指出，「老」不是問題，重點在於「房屋結構安全」，跟人一樣，有些人年輕但卻到處都是病灶，他強調，有些房屋雖然老，但房屋結構還算安全，有些屋齡輕的房屋，因施工過程瑕疵，監工不確實，最後到處都有問題。

危老跟都更的目的性不同，都更強調都市機能再生，當中包含都市發展、景觀、結構安全、生活機能等；危老的目的性明確，針對危險老舊建物，將著眼點擺放在「防災」上，危老及都更的獎勵條件及法令操作方式也不同。都更需要經過「都更審議」，申請期程長，但不需住戶百分之百同意，光是審議時間約一、兩年，後期開發時間更長，完成約需耗費五、六年，長則七、八年。

相較都更，危老雖然需要百分百地主同意才能申請，但不限面積，審查相對單純，且獎勵明確，過去都更最為人詬病問題之一是民眾「聽不懂」，都更需進行「權利變換」等計算，經常造成實施者與民眾溝通的問題。但危老時程快，實施者在財務、時間上掌握明確，更因百分百同意採協議合建方式進行，民眾更容易瞭解分多少，因此誘因較都更大，也讓核定案件急速攀升。

新北市都市更新處處長張壽文指出，「老」不是問題，重點在於「房屋結構安全」。(圖/新北市都市更新處提供)

都更、危老各有優缺　不該偏廢

臺灣原本期望能仿效日本，從都市更新，轉變成都市再生，因推動困難才改推危老重建，危老確實加速老舊危險房屋的更新速度，二○一九年一百件核定案件中，已有二十件開工，相較都更僅個位開工數，數量上有明顯差距。

危老不受面積限制，導致出現不少狹長型的房型，沒有做整體都市計畫，自然景觀上會有衝擊，危老規定建物向內退縮四公尺，對過去沒有人行道的地區加以改善，但都更能大面積的改善整體市容，一致性較高，但張壽文認為，危老及都更有各自目標及優缺，不該偏廢某項。

一坪換一坪？
要看土地持分、區位價值

過去都更常出現不同意戶的問題，但危老需要百分之百地主同意才能申請，因此較少發生爭議。面對越來越多的危老申請，張壽文指出，目前最常遇到民眾詢問「一坪可以換回幾坪？」張壽文表示，估價得看「土地持分」及「區位價值」，若擁有土地面積越大、所在區位地價高，地主越有機會一坪換回一坪的居住面積，但若是四、五樓公寓，因戶量多，每戶屋主的土地持分稀釋，因而不易達到一坪換一坪的結果。

不過張壽文提到，四十％的容積獎勵，條件較都更寬鬆，目前全拿的案件不少，以新北地區觀察而言，有機會一坪換一坪包含板橋的江子翠、新埔及新北市政府周邊、中和、永和、新莊及新店等，至於外圍的蘆洲、三重得看是否接近捷運站，若交通便利，一坪換一坪的機會就高。

張壽文指出，民眾問題五花八門，市府經常舉辦說明會，提供民眾當面詢問，官網上也有公開資訊，包含興建期限、違約處理、是否信託等各種疑難雜症都有，更提供協議範本及契約注意重要事項供民眾參考。以都更而言，一般會要求信託，提供履約保證，確保當實施者無法履約，銀行會保證建案完工，降低地主風險。

處理順序=危險>老

在九二一發生前，從沒人想到臺灣會遭遇如此大的地震，因此房屋未朝耐震設計規劃。從數據上看，都更、危老面對臺灣四二三萬戶的老屋，如同蚍蜉撼樹、緩不濟急，學土木工程出身的張壽文仍強調，老不一定危險，政府理應處理真正危險的建築，加強獎勵危險建築儘快改建，至於老舊但沒有立即安全疑慮的建物，則可透過獎勵增加更新意願。

民眾應注意，於一九七○年至八○年代最常出現海砂屋的問題，目前針對海砂屋透過專案列管補助，民眾應多加利用。二○一六年臺南地震，維冠大樓倒塌，當時曾啟動過房屋健檢，透過市府補助主動諮詢檢測，保障生命財產安全。

全臺三十年以上老屋佔四十八%，重建刻不容緩。(圖/本刊資料室)

導正邏輯思維　加速危老重建

危老重建加速改建意願，不過總量四十％的容積獎勵中十％時程獎勵部分，將於二○二○年五月九日到期，目前內政部考慮修法延後，各方猜測，修法可能將時程獎勵隨至二○二七年五月三十一（危老條例退場）期間遞減，並增加規模獎勵方式處理，但目前仍沒見到明確規範。

張壽文表示，建商可以選擇購買素地，或是整合都更、危老開發，兩者皆是建築業者的機會，只要政策把餅做大，建商參與開發能獲取合理利潤，公私部門合作，有機會與民眾達成三贏。目前房價有止跌跡象，張壽文認為，只要獎勵維持不變，市場將有機會維持危老熱度。

房價精華地段有建商青睞，獲得重建機會高，不過蛋白區也存有不少老屋，卻難有開發利益，住戶想改建還要貼錢，針對外圍部份張壽文提出，鶯歌就有不少危老案，市府希望透過宣傳及推動師輔導，建議民眾為安全考量進行改建。

張壽文也強調，當前最應當導正的是民眾的邏輯思維，都更及危老出發點是為「保障居住安全」，但不少民眾僅關注一坪能換回多少坪，條件談不攏就不願意重建，臺灣每二十年就有可能經歷大地震，民眾不該溫水煮青蛙，當遭逢地震災損後，才意識到問題的嚴重性，只要是安全結構有問題的建築，透過政府獎勵制度降低負擔，積極面對問題，加速臺灣危險老舊建築重建。

卓越雜誌

關於我們

讀者服務

聯絡我們

產業時事

打破重建迷思 要錢還是要命？

老不一定危險 結構安全才是判定標準

關於我們

讀者服務

廣告刊登

打破重建迷思要錢還是要命？

老不一定危險　結構安全才是判定標準